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商品房交付法律問題探討

來源:同濟律師 發布時間:2007-4-18
 
[內容摘要]商品房交付是商品房買賣合同的關鍵環節之一,是區分開發商與買受人的責任、劃分風險的重要依據與標志。文章結合具體案例,闡明了商品房交付的概念、條件、法律后果、意義。
  [關鍵詞] 商品房;有效交付;交付日期;交付方式
  一、商品房交付的概念
  商品房的交付是指在商品房買賣過程中,商品房從開發商轉移至購買人占有或有效控制的行為。商品房的有效交付在商品房買賣過程中具有特殊重要意義。因為在商品房買賣的法律關系中,購買人的義務是支付購房款,而開發商的義務是交付符合國家法律規定條件及當事人約定條件的商品房。交付行為是否有效,是區分雙方責任、劃分風險的重要依據和標志。  
  二、商品房的有效交付
  怎么判斷商品房的交付行為是否有效呢?我認為應從以下三個方面來判斷:(一)交付的商品房是否符合法律法規的規定以及合同的約定。我國《建筑法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《建設工程質量管理條例》等法律法規對建設工程、房地產開發項目(包括商品房)的交付使用都作了明確的規定,即必須經竣工驗收合格后方可交付使用;未經驗收或驗收不合格的,不得交付使用。竣工驗收應當具備哪些條件呢?《建設工程質量管理條例》規定:建設工程竣工驗收應當具備下列條件:(1)完成建設工程設計和合同約定的各項內容;(2)有完整的技術檔案和施工管理資料;(3)優工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場實驗報告;(4)有勘查、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件;(5)由施工單位簽署的工程保修書。《城市房地產開發經營管理條例》對住宅小區等群體房地產開發項目竣工,規定必須經綜合驗收合格。竣工綜合驗收與竣工驗收相比,更為嚴格。主要從以下幾方面來綜合驗收:(1)城市規劃設計條件的落實情況;(2)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況;(3)單項工程的工程質量驗收情況;(4)拆遷安置方案的落實情況;(5)物業管理的落實情況。《煙臺市人民政府關于市區房地產開發實施規范化管理的意見》規定:“推行交付使用許可制度。市區房地產開發項目竣工綜合驗收和相應配套設施建成經審核合格,由開發行政主管部門發給交付使用許可證明文件后,方可交付使用。”商品房的交付首先必須符合以上法律法規的規定,另外如合同中有約定的,在不違背法律法規禁止性規定的條件下,還應該符合合同的約定。比如合同中對裝修的約定、對房屋實測面積的約定、對設施的約定等。如果不符合,除非經購房人同意,否則不能構成交付。(二)交付的時間應符合合同的約定。房屋交付的時間和期限是至關重要的。長時間不能按期交付,不僅構成一般性的違約,承擔相應的違約金,有些合同就直接規定一定期限不能交付即構成實質性違約,購房人不但可要求違約金,并有解除合同的權利。所以在合同中一定要確定好交付日期。現售房的交付日期約定一般比較容易,也不會出現爭議。對于預售商品房的交付時間,在簽訂合同時一定要特別慎重,除考慮單體樓房的竣工時間外,還要考慮小區的綜合竣工驗收時間。否則,不能按期交房要承擔違約責任。如有的房地產開發企業與買受人約定于2000年底交房,逾期交房,每逾期一天承擔房價款萬分之五的違約金,還有的合同約定逾期交房超過一個月,承擔房價款20%的違約金。合同到期后,該商品房不能按期交付,買受人紛紛向其主張權利,要求支付違約金。這是一個很深刻的教訓。(三)交付的方式要符合合同的約定。通常的交付方式應該是開發商開出《交付通知書》,由購房人前往交付現場對交付的商品房進行實地驗收后,簽收交房單據。任何單方面的行為不能構成交付。但如果購房人不予配合,交付行為如何認定完成。為了解決這個問題,應該在合同上共同約定在具備交付要件的情況下,購買人不配合交付的處理辦法。如規定在開發商開出了符合合同約定的《交付通知書》的一個合理期限內,買房人不前往約定地點進行驗收、簽收的,應視為商品房已經交付。
  三、商品房遲延交付的免責條件
  遲延履約的免責條件,一般都理解為出現不可抗力,這是正確的。不可抗力在法律上是有明確界定的。我國民法通則第一百五十三條和合同法第一百一十七條第二款均規定“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。但在房地產司法實踐中,往往出現將不可抗力擴大理解的情況,有的甚至大大超出不可抗力的情況。這是很不正常的,之所以出現這種現象,主要有兩個方面的原因,一是房地產開發商交房遲延的普遍性;二是有的審判機關認為只有盡可能維持商品房買賣合同的旅行才能維持房地產市場的穩定。下面試舉一個判例,足以看出這種判決的荒唐性:王先生于1999年3月與A公司簽訂了S廣場公寓的“預售合同”,合同約定,王先生購買A公司S廣場公寓一套,交房時間為2000年7月30日。合同簽訂后,王先生依約付款,履行了合同,但A公司遲遲不能交房。王先生遂依合同約定,要求解除合同,返還購房款并要求A公司承擔合同約定的違約金。因雙方協商不成,王先生遂訴至法院。法院判決的結果是,合同繼續履行,A 公司遲延交付房屋免責。其理由是:其一,S廣場在施工過程中,恰遇一國際重要會議在本市召開,本市部分地區實行交通管制,影響了施工;其二,S廣場公寓的配套公建工程方案,因按照有關部門的要求幾經變更。像這樣的判決,顯然是缺乏說服力的。判決免責的理由與不可抗力完全搭不上邊。這種判決雖然能維持住一部分商品房買賣合同的履約,但從根本上是不利于房地產市場的發展,只會打擊投資者的積極性,對房地產開發商的聲譽也會造成不良的影響。因此,在遲延履約交付房屋的問題上,一定要嚴格把住免責關,只有這樣才能嚴肅房地產交易的法律,樹立開發商的信譽,這才是促進房地產市場穩定發展的根本途徑。
  四、商品房交付的法律后果
  商品房完成交付表明開發商已履約完畢,交付的商品房質量符合法律及合同的約定。對于商品房交付之前和交付之后出現的質量問題要區別對待,交付之前經證實的質量問題,開發商應修復合格,否則購房人有權拒絕接受交付,對修復引起的交房延誤,開發商應承擔延期交付的違約責任。但交付之后發現質量問題(除非是主體結構不合格)屬于工程質量保修的范圍,開發商不承擔延期交付的違約責任,而只是承擔保修責任。例如原告李先生與被告某房地產開發公司于1999年7月簽訂了《商品房的預售合同書》,合同約定原告購買被告開發的商品住宅一套,雙方約定了交付日期為2000年3月底,每延期一天,按日萬分之五承擔違約金。并且約定房屋交付前應經質檢部門檢驗合格。合同簽訂后,原告按約交付了房款。該商品房于2000年2月份竣工,經質檢站檢驗合格后,被告也于2000年3月份向原告交付了住房鑰匙并履行了交付手續。原告入住后發現地面起沙、墻面裂縫等諸多質量問題,遂向質檢站反映,經質檢站檢驗,確屬質量問題。于是,原告認為被告沒有交付合格的房屋,原交付行為無效,應承擔延期交付的違約責任,應以被告整修好的日期作為交付日期。雙方協商不成起訴至法院。對這個案子,我提出如下觀點:被告房屋交付之前已經過了質檢站驗收合格,在合同的交付日期之前向原告交付了房屋鑰匙,原告也接受了房屋的鑰匙,至此,房屋已交付完畢。至于原告是否實際入住,與交付與否沒有影響。對于原告之后所發現的質量問題,屬于工程保修的范疇,被告應予以維修,除非原告重新申請核驗能夠證明該房屋確屬主體質量不合格工程,否則被告不應承擔延期交付的違約責任。最終法院采納了我的觀點,駁回了原告的訴訟請求。
  商品房完成交付除表明開發商已履約完畢這個法律后果外,還有一個房地產交付后的風險轉移問題。這里所講的風險是指房地產可能面臨的不可抗力事件,如地震、火災等出現毀損和滅失的危險性。一般意義上講,物的風險是與物的所有權相一致的。誰擁有物的所有權,誰就理所當然對物的風險承擔相應的滅失或毀損的風險。在動產交易中,由于一般以物的交付作為所有權轉移的標志,即物的交付行為與物的所有權轉移的時間是一致的。而房地產的所有權轉移是以權屬變更登記為標志的,在房地產交易中,房地產的交付時間與權屬轉移登記辦妥的時間之間有時間差,有時甚至相差一、二年到幾年不等。也就是說,購房人對所購房屋的實際占有、使用和控制,與法律上對其權屬的形式上的確認之間有一個時間差。那么到底應該以房地產交付作為房地產風險轉移的時間,還是以房地產權屬登記辦妥的時間作為風險轉移的時間?如果以房地產交付作為風險轉移的標志,則不符合風險轉移與所有權轉移同步的一般理論。如果以所有權登記轉移的時間作為房地產風險轉移的標志,則對與開發商是極不公平的,開發商已將房地產交付購房人后,實際上已失去對所售房屋的控制,對一個自己沒有實際控制又售出的房地產繼續承擔風險,很顯然是不公平的。因此綜合分析兩種風險轉移時間,我認為應該以房地產交付作為其風險轉移的時間。這里還有一個問題,在房地產交付之后至權屬轉移登記辦妥之前,購房人雖然實際占有、使用和控制了房屋,但他還不是該房屋法律上的所有權人,不具備對抗第三人的公示效力。如果此時由于開發商有債務糾紛,且無法償還,則該房屋還有被查封的風險。例如:劉先生購買了甲房地產公司的商品房,房屋建成后,按期交付給了劉先生,但有關權屬登記和轉移手續未辦妥。不久,由于甲公司因欠銀行的巨額貸款不還,被銀行訴至法院。銀行并在法院申請了財產保全。于是法院對甲公司開發的房屋實施了查封,劉先生所購買的房屋也在查封之列。很明顯,劉先生的合法權益受到了侵犯。于是劉先生向法院提出異議,要求法院解除對其所購買的房屋的查封。但法院經審查認為,雖然劉先生合法的購買了該房屋,且已實際占有,但該房屋還沒有辦理所有權轉移登記,他的所有權人仍是甲公司,法院據此采取保全措施并無不當,于是駁回了劉先生的異議申請。應該說法院的處理是合法的。劉先生的合法權益受到侵犯,是開發商造成的,因而劉先生只能向開發商進行索賠,無權向法院主張權利。
  五、商品房交付后立契、過戶與產權證問題
  商品房交付是要式法律行為,在轉讓雙方付完購房款與完成房地產交付后,尚須履行法定的立契、過戶和辦理購房人產權證的手續。辦理立契、過戶和產權證手續,是買賣雙方共同的義務。但是,最近幾年來,圍繞這個問題發生了一系列的民事訴訟。原告一般是購房人,其訴訟請求主要是開發商違約,未及時為其辦妥產權證手續。法院的判決一般是支持購房人的請求,判決開發商在房屋交付后未辦理完結房地產過戶手續,具有過錯,并判決開發商向購房人賠償損失。產權證辦理緩慢有多方面的原因,不能簡單得以最后結果來判斷過錯。判斷開發商辦證有無過錯的前提只能是客觀事實——開發商所售商品房是否具備了析產過戶未購房人辦理產權證的條件。這個條件主要包括:(1)開發上售樓手續齊全合法,即我們通常所說的五證齊全;(2)開發商已辦妥擬過戶樓盤各售出單元的實際面積的測量測繪手續;(3)開發商已辦妥擬過戶樓盤的大產權證(包括房屋產權證與國有土地使用證)。如果開發商這些手續齊全,是購房人不主動要求辦證,那么不能認定開發商在立契、過戶與產權證辦理問題上有過錯。
編輯:同濟
 
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